Processo nº 2005.068.001962-4 de Décima Nona Câmara Cível, 31 de Marzo de 2011

• Originating Docket Number: 2005.068.001962-4
• Número do processo: 0001949
• Data: 31 Março 2011

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DÉCIMA NONA CÂMARA CÍVEL RELATOR: DES. MARCOS ALCINO DE AZEVEDO TORRES APELAÇÃO N'º 0001949-74.2005.8.19.0068

APTE : MILTON PACHECO DE ANDRADE FILHO APDO: A M A ALVARENGA PIZZARIA LTDA.

APELAÇÃO N'º 0002033-75.2005.8.19.0068

APTE : AYRTON LOPES APDO: ANTÔNIO MANOEL ALVES DE ALVARENGA Apelações cÃveis em conexas ações de despejo por falta de pagamento e adjudicatória – esta, com pleito alternativo de indenização por desistência, com fulcro em cláusula penal do suposto contrato de compra e venda.

1. Ação de despejo.

   1.1. Para a propositura da ação de despejo, que tem por substrato fático-jurÃdico a formação de contrato de locação, é parte legÃtima aquele que figura como locador, quer pelas cláusulas do contrato escrito, quer pela efetiva execução prática do contrato, se não houver de instrumento escrito.

   1.2. O domÃnio sobre o imóvel, por si só, não legitima o proprietário não locador para a propositura dessa ação especÃfica, porque envolve a rescisão de contrato do qual ele não faz parte e que pode decorrer de relação jurÃdica entre o proprietário e o locador (sublocação, comodato, etc.).

2. Ação de adjudicação.

   2.1. O mandato outorgado para lavratura de escritura de compra e venda em favor de pessoa especÃfica não constitui procuração em causa própria.

   Na presença de termos equÃvocos, que denotariam de um lado a concessão de poderes irrestritos, e logo em seguida, a sua concessão limitada à alienação de determinado bem a determinada pessoa, é de se privilegiar, na interpretação do negócio jurÃdico, aquele trecho que respeita aos contornos especÃficos da relação negocial – e que não poderia ter sido inserido no instrumento por equÃvoco.

   2.2. Os indÃcios são, ao revés, de deslize cartorário na lavratura do instrumento de mandato, tomando-se um modelopadrão de procuração em causa própria, mas nele inserindo cláusula que, ao limitar a outorga da escritura a determinada pessoa e referir-se à promessa particular com ela celebrada, desfigura por completo a aparência inicial de sua redação.

   A cláusula da procuração que permitiria ao mandatário “alienar [o imóvel] a quem entender”, seguida da precisa indi2 cação do imóvel e da expressão “tudo conforme”, está a indicar o atrelamento ao negócio jurÃdico firmado pelo mandante e aludido logo após aquela mesma expressão.

   Ademais, essa cláusula deve ser interpretada em conjunto com aqueloutra que excetua a lavratura em favor da pessoa determinada no próprio mandato, caso ela assim não desejar – tudo em conformidade com célebre regra hermenêutica: “as cláusulas contratuais devem ser interpretadas umas em relação às outras”.

   2.3. É nulo, por vÃcio insanável de objeto (art. 145, II, do Código Civil de 1916), o contrato de compra e venda firmado por quem não é dono da coisa transacionada, salvo se caracterizado como venda “a non domino”, o que não se vislumbra na hipótese.

   2.4. O princÃpio que veda a reforma da sentença para tornála ainda mais prejudicial ao recorrente (a “reformatio in pejus”) implica forçoso óbice a que o Tribunal, no caso concreto, examine pedido subsidiário sobre o qual a sentença não se manifestou, na ausência de pleito do apelado nesse sentido, em recurso adesivo ou mesmo em contrarrazões.

   Na hipótese, mostrar-se-ia mais danosa, para o recorrente, a decisão que acolhesse o pleito subsidiário e lhe condenasse ao pagamento em dobro do que, em tese, teria recebido do autor (quantia de grande vulto para o padrão financeiro das partes); do que a sentença que, acolhendo o pedido principal, lhe impôs obrigação manifestamente impossÃvel.

   A ordem de preferência estabelecida pelo autor, na formulação de pedidos alternativos, não necessariamente coincide com a ordem de interesse jurÃdico e econômico do réu, como se vê no caso concreto.

   Some-se a isso a circunstância de que as versões são contraditórias: o autor fala em promessa de compra e venda, enquanto o réu alega empréstimo tomado, situação que não mereceu do sentenciante a devida atenção.

   A disposição contida no '§ 1'º do art. 515 do Código de Processo Civil não pode ir a ponto de, alcançando direito puramente patrimonial e disponÃvel (e não matéria de ordem pública), ferir o princÃpio que veda a reformatio in pejus.

3. Desprovimento do apelo na ação de despejo.

4. Provimento do apelo na ação adjudicatória.

   Vistos, relatados e discutidos os presentes autos das Apelações n'º 0001949-74.2005.8.19.0068 e n'º 0002033-75.2005.8.19.0068, em que figuram como apelantes, respectivamente, MILTON PACHECO DE ANDRADE FILHO e AYRTON LOPES, e como apelados, respectivamente, A M A ALVARENGA PIZZARIA LTDA. e ANTÔNIO MANOEL ALVES DE ALVARENGA, 3

   ACORDAM os Desembargadores que compõem a Décima Nona Câmara CÃvel do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro em negar provimento ao recurso na ação de despejo, e prover o da ação adjudicatória, nos termos do voto do relator. Decisão unânime.

   Trata-se, por um lado, de ação de despejo por falta de pagamento; e de outro, de ação adjudicatória com pleito alternativo de indenização por desistência de venda, com fulcro em cláusula penal.

1. O autor da ação de despejo alegou ser proprietário de imóvel locado à pessoa jurÃdica “A.M.A. Alvarenga”, de que é representante legal o autor da ação adjudicatória. Acresceu que o réu está inadimplente com as obrigações locatÃcias e pugnou pela decretação de desalijo.

   O réu se defendeu (contestação às fls. 36/47) argüindo, preliminarmente, carência de ação pelo fato de o locador, segundo contrato escrito prorrogado por prazo indeterminado, ser não o autor, mas seu irmão. Aditou que adquiriu o imóvel através de instrumento particular de compra e venda firmado e quitado com Ayrton Lopes, procurador em causa própria por força de mandato outorgado pelos efetivos proprietários do bem.

   A sentença (fls. 83/88) acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva, contra ela se insurgindo o autor-apelante, aduzindo, nas razões recursais de fls. 91/100, que a legitimidade ativa de seu irmão não exclui a dele mesmo, já que é dono do imóvel.

2. Já na ação adjudicatória, alegou o autor, Antônio Manoel, haver firmado promessa de compra e venda, a tÃtulo particular, em 2 de outubro de 2002, com...