Acórdão nº 1.0567.11.001495-6/001 de TJMG. Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, 21 de Febrero de 2013
Magistrado Responsável | Márcia de Paoli Balbino |
Data da Resolução | 21 de Febrero de 2013 |
Tipo de Recurso | Apelação Cível |
EMENTA: PROCESSUAL CIVIL - APELAÇÃO - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO ALTERNATIVO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS - PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO 1º RECURSO - REJEIÇÃO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DA CONSTRUTORA RECONHECIDA NA SENTENÇA - AUSÊNCIA DE DO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO E DO ARQUIVAMENTO DE DOCUMENTOS REFERENTES AO EMPREENDIMENTO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS - MULTA DO ART. 35, §5º, DA LEI 4.591/64 - APLICAÇÃO - MAJORAÇÃO DO VALOR DA MULTA CONTRATUAL COMPENSATÓRIA - NÃO CABIMENTO - OBRIGATORIEDADE DO CONTRATO - PACTA SUNT SERVANDA - LUCROS CESSANTES PELO VALOR DO ALUGUEL MENSAL QUE O IMÓVEL PODERIA TER RENDIDO - CABIMENTO - RESSARCIMENTO DO VALOR PAGO A TÍTULO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATADOS - NEXO CAUSAL - INEXISTÊNCIA - HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA - ART. 20, §3º, DO CPC - MAJORAÇÃO - NÃO CABIMENTO - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA - VERIFICAÇÃO - REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS NA PROPORÇÃO DO DECAIMENTO DE CADA PARTE - 1º E 2º RECURSOS PROVIDOS EM PARTE.
- A ratificação da apelação interposta antes do julgamento dos embargos de declaração não é obrigatória, sendo mera opção do apelante.
- O descumprimento de obrigação legal do incorporador, de regularizar o registro do empreendimento junto ao Cartório de Registro de Imóveis, autoriza a resolução do contrato e a aplicação de multa prevista no art. 35, § 5º da Lei 4.591/64.
- Uma vez celebrado o contrato, com observância dos requisitos de validade, tem ele plena eficácia, no sentido de que se impõe a cada um dos contratantes a sua observância face o princípio do pacta sunt servanda.
- O atraso na entrega da unidade imóvel enseja o pagamento de alugueis que poderia o apartamento ter rendido ao adquirente.
- A simples contratação de advogado para o ajuizamento de ação judicial não induz, por si só, a existência de ilícito a gerar o direito de restituição do valor pago a título de honorários contratados.
- Em se tratando de sentença condenatória, os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados nos termos do art. 20, § 3º, do CPC, ou seja, em percentual sobre o valor da condenação.
- Quando a verba de honorários de sucumbência é fixada em valor razoável, não há que se falar em majoração.
- Verificada a ocorrência de sucumbência recíproca, a condenação se fará na proporção do decaimento de cada parte, permitida a compensação dos honorários advocatícios, conforme previsão contida no art. 21 do CPC e Súmula 306 do STJ.
- Preliminar rejeitada. 1º e 2º recursos providos em parte.
APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0567.11.001495-6/001 - COMARCA DE SABARÁ - APELANTE(S): SCHALL & LINCHER PROJETOS E CONSTRUCOES LTDA PRIMEIRO(A)(S), MARCUS VINICIUS LEITE DE CARVALHO SEGUNDO(A)(S) - APELADO(A)(S): SCHALL & LINCHER PROJETOS E CONSTRUCOES LTDA, MARCUS VINICIUS LEITE DE CARVALHO
A C Ó R D Ã O
Vistos etc., acorda, em Turma, a 17ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, à unanimidade, em REJEITAR A PRELIMINAR E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO 1º E 2º RECURSOS.
DESA. MÁRCIA DE PAOLI BALBINO
RELATORA.
DESA. MÁRCIA DE PAOLI BALBINO (RELATORA)
V O T O
Trata-se de ação de obrigação de fazer com pedido alternativo de rescisão contratual c/c perdas e danos, ajuizada por Marcus Vinícius Leite de Carvalho em desfavor de Shall&Lincher Projetos e Construções Ltda, alegando, o autor, que em março de 2009 celebrou um contrato particular de promessa de compra e venda com a ré de um apartamento pelo valor de R$140.000,00. Aduziu que, conforme contrato, o imóvel seria entregue até 30/12/2010 e que, para casos de descumprimento do instrumento, foi estipulada multa de 2% sobre o valor do contrato. Asseverou que pagou o total do preço pelo imóvel e que a ré não promoveu a entrega do bem, sequer dando início ao procedimento para edificação da obra. Relatou que notificou a ré em junho de 2010 sobre o não início da obra, tendo a ré apresentado novo cronograma, informando que a entrega do imóvel ocorreria em dezembro de 2011, um ano após o acordado. Alegou, ainda, que a ré promoveu a venda do apartamento sem arquivar no Cartório de Registro de Imóveis a respectiva incorporação e demais documentos obrigatórios, deixando de proceder a outorga válida do contrato de compra e venda de fração ideal do terreno, em desobediência à Lei 4.591/64. Salientou que o imóvel encontra-se registrado em nome de terceiros e não da ré. Sustentou que tem direito de exigir o cumprimento da obrigação, ainda que através da entrega de unidade similar. Alternativamente, aduziu que cabe a rescisão do contrato com perdas e danos. Formulou pedido liminar para que fosse determinada à ré o cumprimento da obrigação de entregar o imóvel, ainda que através de um outro apartamento semelhante, com as mesmas características e valor, requerendo, ainda, a indisponibilidade de um imóvel de propriedade da ré. Ao final, pediu o cumprimento da tutela específica da obrigação de entrega de imóvel com a incidência da multa contratual majorada para 10% sobre o valor do contrato, ou, alternativamente, a rescisão do contrato por culpa exclusiva da ré, com o ressarcimento dos valores pagos e incidência da multa contratual majorada para 10% sobre o valor do contrato, com perdas e danos a título de aluguéis que poderia o imóvel ter rendido ao autor desde a data em que o imóvel deveria ter sido entregue até o efetivo pagamento do valor da condenação; em qualquer hipótese, de cumprimento da obrigação ou de rescisão do contrato, requereu a condenação da ré no pagamento de multa correspondente a 50% da quantia que recebeu do autor por deixar de arquivar a incorporação de demais documentos obrigatórios no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 35, §5º, da Lei 4.591/64. Pediu que a ré fosse condenada no pagamento dos honorários advocatícios contratuais no valor de R$5.000,00.
Pela decisão de f. 80, o MM. Juiz postergou a análise do pedido liminar para após a apresentação de contestação.
A ré apresentou apelação às f. 3/97, alegando que, embora haja atraso na obra,ao contrário do que afirmou o autor, houve o início da construção, afirmando que a edificação está em andamento, tanto que efetuou a compra de materiais e contratou serviços.Asseverou que houve a valorização do imóvel. Insurgiu-se contra o pedido liminar formulado pelo autor, defendendo, ainda, que não está obrigada a entregar outro imóvel equivalente e que o imóvel apontado pelo autor na inicial, do qual requer a indisponibilidade, foi vendido para terceiro. Aduziu que já fez várias propostas ao autor visando a solução do impasse, mas não foram aceitas. Sustentou que não cabe a majoração da multa contratual para 10% sobre o valor do contrato, face princípio da autonomia da vontade e do paca sunt servanda. Asseverou que não efetuou a incorporação no Cartório de Registro de Imóveis porque enfrentou naturais percalços, mas que está providenciando o registro da incorporação, sustentando que não cabe sua condenação no pagamento de multa de 50% sobre o valor pago pelo autor para a aquisição do imóvel. Requereu a improcedência dos pedidos iniciais.
O autor apresentou impugnação à contestação às f. 180/187.
Intimadas as partes para especificação de provas (f. 188), o autor pediu o depoimento pessoal do representante legal da ré e a oitiva de testemunhas. Requereu, ainda, a análise de seus pedidos liminares (f. 190). A ré, por sua vez, pediu a produção de prova testemunhal e documental.
Pela decisão de f. 192, o MM. Juiz indeferiu o pedido liminar formulado pelo autor.
Na audiência de instrução e julgamento, frustrada a tentativa de conciliação, os procuradores das partes afirmaram que não houve a conclusão do prédio. Após, apresentaram de alegações finais orais. O MM. Juiz preferiu sentença, julgando parcialmente procedente a ação, nos seguintes termos (f. 199/205):
"Ante o exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para:
1 - Decretar a rescisão do negócio jurídico consistente em Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda do imóvel constituído pelo apartamento nº 230, do Edifício Residencial Saturno, nº 113, Bairro Ana Lúcia, Sabará, por descumprimento contratual da promitente vendedora.
2 - Condenar Shall&Lincher Projetos e Construções Ltda na obrigação de restituir ao autor importância total desembolsada, no importe de R$140.000,00 (cento e quarenta mil reais). A restituição deverá ser corrigida monetariamente de acordo com os índices da Tabela da Corregedoria Geral de Justiça, a partir da data do efetivo desembolso de cada parcelas. O valor total deverá ser acrescido de juros moratórios de 1% (hum por cento) ao mês, a partir da data da citação em conformidade com o art. 219 do CPC. Sobre o valor total apurado deverá incidir a multa avençada de 2% (dois por cento).
3 - Condenar Shall&Lincher Projetos e Construções Ltda na obrigação de pagar ao autor a quantia correspondente a 50% (cinqüenta por cento) do valor total constante do item, após a aplicação da correção monetária e juros moratórios, com a exclusão da multa de 2% (dois por cento).
Considerando que a parte autora decaiu de parte mínima de sua pretensão, entendi que os ônus sucumbenciais devem ser suportados integralmente pela requerida. Condeno a parte requerida no pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% do valor dado à causa.
Os embargos de declaração apresentados pelo autor foram acolhidos nos seguintes termos (f. 209):
"(...)
Pelo exposto, com fundamento no art. 535, II, conheço dos embargos para, mantidos os demais termos, sanar a omissão invocada, incluindo na parte da fundamentação o acima exposto e o seguinte na parte do dispositivo de nº 3, de f. 205:
"3 - Condenar Shall&Lincher Projetos e Construções Ltda na obrigação de pagar ao autor a quantia correspondente a 50% (cinqüenta por cento) do valor total constante do item dois, após a aplicação da correção monetária e juros moratórios, com a exclusão da multa de 2% (dois por...
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