Acórdão nº 1.0567.11.001495-6/001 de TJMG. Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, 21 de Febrero de 2013

Magistrado ResponsávelMárcia de Paoli Balbino
Data da Resolução21 de Febrero de 2013
Tipo de RecursoApelação Cível

EMENTA: PROCESSUAL CIVIL - APELAÇÃO - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO ALTERNATIVO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS - PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO 1º RECURSO - REJEIÇÃO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DA CONSTRUTORA RECONHECIDA NA SENTENÇA - AUSÊNCIA DE DO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO E DO ARQUIVAMENTO DE DOCUMENTOS REFERENTES AO EMPREENDIMENTO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS - MULTA DO ART. 35, §5º, DA LEI 4.591/64 - APLICAÇÃO - MAJORAÇÃO DO VALOR DA MULTA CONTRATUAL COMPENSATÓRIA - NÃO CABIMENTO - OBRIGATORIEDADE DO CONTRATO - PACTA SUNT SERVANDA - LUCROS CESSANTES PELO VALOR DO ALUGUEL MENSAL QUE O IMÓVEL PODERIA TER RENDIDO - CABIMENTO - RESSARCIMENTO DO VALOR PAGO A TÍTULO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATADOS - NEXO CAUSAL - INEXISTÊNCIA - HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA - ART. 20, §3º, DO CPC - MAJORAÇÃO - NÃO CABIMENTO - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA - VERIFICAÇÃO - REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS NA PROPORÇÃO DO DECAIMENTO DE CADA PARTE - 1º E 2º RECURSOS PROVIDOS EM PARTE.

- A ratificação da apelação interposta antes do julgamento dos embargos de declaração não é obrigatória, sendo mera opção do apelante.

- O descumprimento de obrigação legal do incorporador, de regularizar o registro do empreendimento junto ao Cartório de Registro de Imóveis, autoriza a resolução do contrato e a aplicação de multa prevista no art. 35, § 5º da Lei 4.591/64.

- Uma vez celebrado o contrato, com observância dos requisitos de validade, tem ele plena eficácia, no sentido de que se impõe a cada um dos contratantes a sua observância face o princípio do pacta sunt servanda.

- O atraso na entrega da unidade imóvel enseja o pagamento de alugueis que poderia o apartamento ter rendido ao adquirente.

- A simples contratação de advogado para o ajuizamento de ação judicial não induz, por si só, a existência de ilícito a gerar o direito de restituição do valor pago a título de honorários contratados.

- Em se tratando de sentença condenatória, os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados nos termos do art. 20, § 3º, do CPC, ou seja, em percentual sobre o valor da condenação.

- Quando a verba de honorários de sucumbência é fixada em valor razoável, não há que se falar em majoração.

- Verificada a ocorrência de sucumbência recíproca, a condenação se fará na proporção do decaimento de cada parte, permitida a compensação dos honorários advocatícios, conforme previsão contida no art. 21 do CPC e Súmula 306 do STJ.

- Preliminar rejeitada. 1º e 2º recursos providos em parte.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0567.11.001495-6/001 - COMARCA DE SABARÁ - APELANTE(S): SCHALL & LINCHER PROJETOS E CONSTRUCOES LTDA PRIMEIRO(A)(S), MARCUS VINICIUS LEITE DE CARVALHO SEGUNDO(A)(S) - APELADO(A)(S): SCHALL & LINCHER PROJETOS E CONSTRUCOES LTDA, MARCUS VINICIUS LEITE DE CARVALHO

A C Ó R D Ã O

Vistos etc., acorda, em Turma, a 17ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, à unanimidade, em REJEITAR A PRELIMINAR E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO 1º E 2º RECURSOS.

DESA. MÁRCIA DE PAOLI BALBINO

RELATORA.

DESA. MÁRCIA DE PAOLI BALBINO (RELATORA)

V O T O

Trata-se de ação de obrigação de fazer com pedido alternativo de rescisão contratual c/c perdas e danos, ajuizada por Marcus Vinícius Leite de Carvalho em desfavor de Shall&Lincher Projetos e Construções Ltda, alegando, o autor, que em março de 2009 celebrou um contrato particular de promessa de compra e venda com a ré de um apartamento pelo valor de R$140.000,00. Aduziu que, conforme contrato, o imóvel seria entregue até 30/12/2010 e que, para casos de descumprimento do instrumento, foi estipulada multa de 2% sobre o valor do contrato. Asseverou que pagou o total do preço pelo imóvel e que a ré não promoveu a entrega do bem, sequer dando início ao procedimento para edificação da obra. Relatou que notificou a ré em junho de 2010 sobre o não início da obra, tendo a ré apresentado novo cronograma, informando que a entrega do imóvel ocorreria em dezembro de 2011, um ano após o acordado. Alegou, ainda, que a ré promoveu a venda do apartamento sem arquivar no Cartório de Registro de Imóveis a respectiva incorporação e demais documentos obrigatórios, deixando de proceder a outorga válida do contrato de compra e venda de fração ideal do terreno, em desobediência à Lei 4.591/64. Salientou que o imóvel encontra-se registrado em nome de terceiros e não da ré. Sustentou que tem direito de exigir o cumprimento da obrigação, ainda que através da entrega de unidade similar. Alternativamente, aduziu que cabe a rescisão do contrato com perdas e danos. Formulou pedido liminar para que fosse determinada à ré o cumprimento da obrigação de entregar o imóvel, ainda que através de um outro apartamento semelhante, com as mesmas características e valor, requerendo, ainda, a indisponibilidade de um imóvel de propriedade da ré. Ao final, pediu o cumprimento da tutela específica da obrigação de entrega de imóvel com a incidência da multa contratual majorada para 10% sobre o valor do contrato, ou, alternativamente, a rescisão do contrato por culpa exclusiva da ré, com o ressarcimento dos valores pagos e incidência da multa contratual majorada para 10% sobre o valor do contrato, com perdas e danos a título de aluguéis que poderia o imóvel ter rendido ao autor desde a data em que o imóvel deveria ter sido entregue até o efetivo pagamento do valor da condenação; em qualquer hipótese, de cumprimento da obrigação ou de rescisão do contrato, requereu a condenação da ré no pagamento de multa correspondente a 50% da quantia que recebeu do autor por deixar de arquivar a incorporação de demais documentos obrigatórios no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 35, §5º, da Lei 4.591/64. Pediu que a ré fosse condenada no pagamento dos honorários advocatícios contratuais no valor de R$5.000,00.

Pela decisão de f. 80, o MM. Juiz postergou a análise do pedido liminar para após a apresentação de contestação.

A ré apresentou apelação às f. 3/97, alegando que, embora haja atraso na obra,ao contrário do que afirmou o autor, houve o início da construção, afirmando que a edificação está em andamento, tanto que efetuou a compra de materiais e contratou serviços.Asseverou que houve a valorização do imóvel. Insurgiu-se contra o pedido liminar formulado pelo autor, defendendo, ainda, que não está obrigada a entregar outro imóvel equivalente e que o imóvel apontado pelo autor na inicial, do qual requer a indisponibilidade, foi vendido para terceiro. Aduziu que já fez várias propostas ao autor visando a solução do impasse, mas não foram aceitas. Sustentou que não cabe a majoração da multa contratual para 10% sobre o valor do contrato, face princípio da autonomia da vontade e do paca sunt servanda. Asseverou que não efetuou a incorporação no Cartório de Registro de Imóveis porque enfrentou naturais percalços, mas que está providenciando o registro da incorporação, sustentando que não cabe sua condenação no pagamento de multa de 50% sobre o valor pago pelo autor para a aquisição do imóvel. Requereu a improcedência dos pedidos iniciais.

O autor apresentou impugnação à contestação às f. 180/187.

Intimadas as partes para especificação de provas (f. 188), o autor pediu o depoimento pessoal do representante legal da ré e a oitiva de testemunhas. Requereu, ainda, a análise de seus pedidos liminares (f. 190). A ré, por sua vez, pediu a produção de prova testemunhal e documental.

Pela decisão de f. 192, o MM. Juiz indeferiu o pedido liminar formulado pelo autor.

Na audiência de instrução e julgamento, frustrada a tentativa de conciliação, os procuradores das partes afirmaram que não houve a conclusão do prédio. Após, apresentaram de alegações finais orais. O MM. Juiz preferiu sentença, julgando parcialmente procedente a ação, nos seguintes termos (f. 199/205):

"Ante o exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para:

1 - Decretar a rescisão do negócio jurídico consistente em Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda do imóvel constituído pelo apartamento nº 230, do Edifício Residencial Saturno, nº 113, Bairro Ana Lúcia, Sabará, por descumprimento contratual da promitente vendedora.

2 - Condenar Shall&Lincher Projetos e Construções Ltda na obrigação de restituir ao autor importância total desembolsada, no importe de R$140.000,00 (cento e quarenta mil reais). A restituição deverá ser corrigida monetariamente de acordo com os índices da Tabela da Corregedoria Geral de Justiça, a partir da data do efetivo desembolso de cada parcelas. O valor total deverá ser acrescido de juros moratórios de 1% (hum por cento) ao mês, a partir da data da citação em conformidade com o art. 219 do CPC. Sobre o valor total apurado deverá incidir a multa avençada de 2% (dois por cento).

3 - Condenar Shall&Lincher Projetos e Construções Ltda na obrigação de pagar ao autor a quantia correspondente a 50% (cinqüenta por cento) do valor total constante do item, após a aplicação da correção monetária e juros moratórios, com a exclusão da multa de 2% (dois por cento).

Considerando que a parte autora decaiu de parte mínima de sua pretensão, entendi que os ônus sucumbenciais devem ser suportados integralmente pela requerida. Condeno a parte requerida no pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% do valor dado à causa.

Os embargos de declaração apresentados pelo autor foram acolhidos nos seguintes termos (f. 209):

"(...)

Pelo exposto, com fundamento no art. 535, II, conheço dos embargos para, mantidos os demais termos, sanar a omissão invocada, incluindo na parte da fundamentação o acima exposto e o seguinte na parte do dispositivo de nº 3, de f. 205:

"3 - Condenar Shall&Lincher Projetos e Construções Ltda na obrigação de pagar ao autor a quantia correspondente a 50% (cinqüenta por cento) do valor total constante do item dois, após a aplicação da correção monetária e juros moratórios, com a exclusão da multa de 2% (dois por...

Para continuar a ler

PEÇA SUA AVALIAÇÃO

VLEX uses login cookies to provide you with a better browsing experience. If you click on 'Accept' or continue browsing this site we consider that you accept our cookie policy. ACCEPT