Acórdão nº 0011181-66.2010.4.01.3400 de Tribunal Regional Federal da 1a Região, Sexta Turma, 25 de Noviembre de 2013

Número do processo0011181-66.2010.4.01.3400
Data25 Novembro 2013
ÓrgãoSEXTA TURMA

RELATOR: DESEMBARGADOR FEDERAL KASSIO NUNES MARQUES

APELANTE: ASSOCIACAO NACIONAL DOS DELEGADOS DE POLICIA FEDERAL ADPF

APELADO: INSTITUTO NACIONAL DO SEGURO SOCIAL - INSS

PROCURADOR: ADRIANA MAIA VENTURINI

APELADO: GRUPO OK CONSTRUCOES E INCORPORACOES S/A

ADVOGADO: MARCELLA MARIA CINTRA LEAL DE SOUZA

ADVOGADO: PRISCILA SOUSA CRUZ DE MELO

ADVOGADO: ANDRE LUIS DEL CASTILO ROCHA

ADVOGADO: ANA KARINA ROSA RIBEIRO

ACÓRDÃO

Decide a Sexta Turma, por unanimidade, nos termos do voto do Relator, dar provimento ao recurso de Apelação, para que seja cancelada e retirada da matrícula dos imóveis da Apelante, a hipoteca referida nos autos, ante sua ineficácia em relação ao terceiro adquirente de boa-fé.

6a Turma do TRF da 1a Região – Brasília, 25 de novembro de 2013.

Desembargador Federal KASSIO MARQUES Relator

RELATÓRIO

A Associação Nacional dos Delegados de Polícia Federal - ADPF moveu Ação de Nulidade de Hipoteca contra o Instituto Nacional de Seguro Social – INSS e o Grupo OK Construções Ltda, com o objetivo de desconstituir o gravame real que pesa sobre os imóveis que adquiriu da construtora demandada, em síntese, afirmando (fl. 8):

“[...] os imóveis em discussão foram construídos e adquiridos no âmbito de incorporação imobiliária, pelo que sempre se destinaram a alienação perante terceiros. O 2º Réu, ao adquirir o terreno para tal construção, garantiu a dívida com gravame real instituído sobre bens destinados a terceiros, que, assim, ficaram atrelados a uma obrigação contratual por eles não assumidas.

Cumpre ressaltar: não se pode esperar de cidadãos honestos que, em sua conduta, se comprometam a pagar não só débitos adquiridos por eles mesmos, como também aqueles assumidos pela Incorporadora. Claro está que o consumidor deve ser protegido nessas situações, eis que não pode ser prejudicado por cláusulas abusivas.”

O INSS, em 09/07/2010, ao contestar o feito (fls. 216/226), alegou que o Grupo Ok Construções e Incorporações, desde maio de 1994, deixou de realizar o pagamento das parcelas a que se obrigara, não recolhendo os valores devidos perante o agente financeiro responsável, a Caixa Econômica Federal – CEF. Por tal razão aduziu que também ocupa a posição de vítima na relação jurídica entabulada. No mais, (i) asseverou que o pagamento da dívida parcelada da Construtora se vinculou à instituição de hipoteca sobre o próprio bem alienado, assegurando-lhe, com efeito erga omnes, direito de seqüela (ii) que era do conhecimento da adquirente a existência do ônus real em tela (iii) bem, assim, a inaplicabilidade ao caso do Código do Consumidor e da Súmula 308/STJ, sendo a jurisprudência do STJ, em verdade, contrária à pretensão da Autora.

O Grupo Ok, por sua vez (fls. 292/301), assentou que não se opõe à pretensão da Autora, porquanto, em relação a unidades imobiliárias no mesmo empreendimento: (i) outros adquirentes já obtiveram determinação judicial para levantamento da hipoteca mediante depósito da fração da dívida (ii) diversos compradores alcançaram tutela judicial que declarou a nulidade do gravame hipotecário (iii) a Súmula 308/STJ assegura a pretensão buscada na ação de nulidade de hipoteca (iv) em situações análogas houve decisões judiciais que declararam a nulidade da hipoteca.

Assim, após contestado, o pedido foi julgado improcedente pela sentença de fls. 346/351, que considerou inaplicável ao caso o entendimento posto na Súmula 308/STJ e afastou a proteção advinda do princípio do adquirente de boa-fé, ao argumento de que já estava previsto na promessa de compra e venda o gravame consubstanciado na garantia hipotecária.

Contra a sentença a Autora manejou o recurso de apelação ora apreciado (fls. 354/366).

Em seu apelo, informa a Autora que celebrou, em 29/01/1997, promessa de compra e venda com o Grupo Ok, para a aquisição de unidades de imóvel comercial, assim identificadas: Loja 28 e vagas de garagem respectivas, de números 58/2, 59/2, 71/2, 89/2, e Sala 202 e vagas de garagem respectivas, de número 67/2, 68/2, 69/2 e 70/2, todas situadas no Edifício OK Office Tower, conforme os termos ajustados no Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda 5823-9 (fls. 128/144) e no Termo Aditivo de fls. 145/147.

Alega que, apesar de realizado o pagamento integral do valor ajustado, o Grupo Ok descumpriu cláusula expressa da Promessa de Compra e Venda, segundo a qual a garantia hipotecária constituída sobre o imóvel, em favor do INSS, instituição que alienou a projeção onde foram construídas as edificações, somente poderia prevalecer até o registro da Carta de Habite- se.

Aduz que o bem adquirido continua gravado por esse ônus real, em razão do inadimplemento das parcelas devidas pelo Promitente-Vendedor ao INSS, fato que viola direito de propriedade regularmente constituído a partir do pagamento integral do preço que a construtora/incorporadora exigiu pelos imóveis.

Assim, pede a recorrente: (i) a nulidade das cláusulas contratuais que estabeleceram a hipoteca em condição de ilegalidade (ii) a nulidade da hipoteca gravada na matrícula dos imóveis em referência (iii) a inversão dos ônus da sucumbência.

Intimadas, as partes Requeridas não apresentaram contrarrazões.

Tratando-se de processo digital, todas as folhas indicadas referem-se à numeração única.

É o relatório.

VOTO

Pretende a recorrente obter declaração de nulidade da hipoteca que recai sobre o imóvel que adquiriu do Grupo Ok, como se deduz das razões recursais, cujo excerto anoto (fl. 356):

“Embora adimplido, pela Apelante, o preço pactuado no compromisso de compra e venda, e decorrido há muito o prazo estipulado na Cláusula acima transcrita, jamais houve a liberação do gravame em análise d matrícula dos imóveis adquiridos pela Apelante.

Em face disso, a Apelante aforou a demanda em curso pleiteando a nulidade das cláusulas primeira e décima quinta do Compromisso de Compra e Venda celebrado com o Grupo OK, com a conseqüente desconstituição das garantias hipotecárias firmadas em favor do INSS.

A Apelante fundamentou seus pedidos na demonstração de que tais garantias, uma vez estabelecidas em desfavor de terceiros de boa-fé, alheios ao negócio jurídico travado entre INSS e Grupo OK, afrontam os princípios da função social do contrato e da boa fé objetiva. Por contrariedade ao art. 51, IV, do CDC, tais estipulações são nulas, impondo-se a desconstituição das hipotecas.”

Dos argumentos apresentados pela apelante, cumpre destacar o que se dirige ao expresso descumprimento do ajustado nas cláusulas contratuais que estabelecem o termo final da hipoteca (fls. 131 e 141):

Cláusula Primeira. Do Empreendimento Imobiliário O GRUPO OK é o único proprietário e legítimo possuidor, do imóvel situado nesta Capital no SAUS QD 05, Lotes 5/4, onde promove a construção do empreendimento denominado Edifício OK OFFICE TOWER.

Parágrafo primeiro: o imóvel aludido na Cláusula anterior foi adquirido...

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